【ベトナム工業団地】ハノイから約1時間圏内｜27haの戦略的工業用地「ビクソン工業団地」を日本企業へ

近年、製造業を中心に、アジアにおける生産拠点やサプライチェーンの再構築を検討する日本企業が増えています。

その候補地の一つとしてご紹介したいのが、ベトナム北部・バクザン省（Bắc Giang）の「ビクソン工業団地（Bích Sơn Industrial Park）」です。

今回、日本国際不動産協会では、ベトナムへの工場進出、生産拠点の新設・移転、物流拠点の開設などを検討されている日本企業向けに、約27ha（約270,000㎡）の大規模な戦略的工業用地をご紹介します。

最大の特徴は、27haという規模だけではありません。

「連続した約27haの整形地」「完全更地での引き渡し」「ハノイ中心部から約1時間圏内」

という、日本企業の海外進出において注目したい条件を備えた工業用地です。

■ ベトナム北部・バクザン省に約27haの大規模工業用地

本計画地は、ベトナム・バクザン省Bích Sơnエリアに位置します。

敷地面積は約270,000㎡（約27ha）。マスタープラン上では27.07haとなっています。

東京ドーム約5.7個分に相当する規模があり、単に一つの工場を建設するだけではなく、製造・物流・管理・関連施設などを一体化した大型産業拠点としての活用が想定されています。

【物件概要】

所在地：ベトナム・バクザン省 Bích Sơn

エリア敷地総面積：約270,000㎡（約27ha）

マスタープラン面積：27.07ha

土地用途：SKC（非農業生産用地）

想定用途：工場・倉庫等

現況：旧工場施設を撤去・整地した上で更地渡し予定

提供形態：土地長期サブリース／BTS型賃貸契約

道路：前面幹線道路「Đường Nguyễn Thế Nho」へ接続

■ 日本企業の注目　3つのポイント

1．約27haの「連続した土地」

海外で大規模工場を計画する際、土地の広さだけでなく、「まとまった土地を確保できるか」という点は非常に重要です。

本計画地は約27haの連続した整形地となっており、製造ライン、大型物流倉庫、管理施設などを一体的に配置できる規模があります。

将来的には、製造施設だけではなく物流・管理・福利厚生などの機能も集約した「完全自給自足型メガキャンパス」の構築も想定されています。

大規模製造拠点はもちろん、複数の関連企業・サプライヤーが集積する産業拠点としても検討できるスケールです。

2．既存施設を撤去し「完全更地」で引き渡し

本計画地は旧レンガ工場の敷地ですが、既存の建屋・煙突などについては、オーナー負担で解体・撤去・整地した上で引き渡す計画となっています。

既存工場をそのまま取得・賃借する場合、建物の改修、撤去、設備更新、消防関連対応など、当初想定していなかった費用や工期が発生する可能性があります。

その点、更地から自社の生産工程に合わせて設計できることは、新規進出を検討する企業にとって大きなメリットとなり得ます。

特に、独自の生産ラインや大型設備、特殊設備を導入する製造業にとっては、ゼロベースから工場レイアウトを計画できる自由度も魅力です。

3．ハノイ・国際空港・港・中国国境を結ぶ立地

ビクソン工業団地のもう一つの特徴が、ベトナム北部の主要拠点へのアクセスです。

資料記載の目安では、

ハノイ市内（CBD）：約50分／約45km

ノイバイ国際空港：約40分／約35km

ハイフォン港：約100分／約110km

中国国境（Lạng Sơn）：約120分／約110km

サムスン電子 北寧工場：約20分／約15km

となっています。

ハノイ中心部・国際空港へのアクセスに加え、ハイフォン港や中国国境方面への物流動線も確保しやすく、ベトナム国内だけでなく国際的なサプライチェーンを考える上でも注目したい立地です。

■ 世界的メーカー・サプライチェーンが集積するベトナム北部

ベトナム北部では近年、電子・ハイテク関連を中心とした企業集積が進んでいます。

本計画地の資料では、バクザン省をApple製品サプライチェーンの中核エリアとして紹介しており、周辺の企業として、Foxconn（鴻海精密工業）Luxshare-ICT（立訊精密）BYD（比亜迪）などが挙げられています。

また、日系サプライヤーとして、HosidenNichirinYokowoなども紹介されています。

そのため、大規模な完成品メーカーだけでなく、電子部品、精密機械、車載部品、EV関連、半導体関連、物流・倉庫、各種サプライヤー企業などにとっても検討価値のあるエリアと考えられます。

■ 「工場＋物流＋管理＋環境」を一体化した開発構想

今回の計画で特徴的なのが、27haを単なる工場用地としてではなく、一つの「産業キャンパス」として開発する構想です。

マスタープランでは、大きく5つのゾーンが計画されています。

① 管理・サービス・福利厚生エリア

② レンタル工場・中小サプライヤーゾーン

③ 大規模工場・アンカー企業ゾーン

④ 運送・物流・インフラエリア

⑤ 景観・環境バッファゾーン

工場用地は約18.95haで、全体の約70％。

そのほか、交通用地：約3.95ha緑地・水面：約3.26ha管理・サービス：約0.49ha変電所・排水処理場などのインフラ：約0.42haという構成が計画されています。

巨大製造エリアだけでなく、モジュール式レンタル工場、物流ハブ、総合管理棟、環境緩衝緑地などを一体的に配置し、大企業と関連サプライヤーが同一エリア内で連携できる産業拠点を目指しています。

■ ESGを意識した次世代型工業団地構想

開発計画では、ESGを意識した「スマートインダストリアルパーク」としての将来構想も示されています。

大規模工場・アンカー企業ゾーンでは、ハイテク産業、EV、半導体関連、精密組立などを想定。

屋根上太陽光パネルや省エネ設備などを取り入れた「ESG・グリーンインダストリアルパーク仕様」も計画されています。

また、敷地内にはグリーンベルトや雨水調整池などを活用した緑地・水面エリアも計画されています。

■ 排水処理・電力などのインフラも計画

工場進出において、土地と同じくらい重要なのが電力・水・排水などのインフラです。

計画では、生活排水と産業排水を分離して処理するシステムを想定しています。

また、電力についても地域電力網からの基本供給に加え、工業団地内のインフラによる電力供給の安定化や、受電に関する手続き・技術面でのサポート体制が検討されています。

海外進出では、現地特有のインフラ接続手続きが工場稼働までのスケジュールに影響するケースもあります。

こうした部分を工業団地側で一元的にサポートする構想は、日本企業にとって注目したいポイントです。

■ 進出方法は「土地長期サブリース」と「BTS」を想定

企業ごとの投資方針に合わせ、資料では大きく2つの契約スキームが提示されています。

Option A：土地長期サブリース

造成された土地を長期賃借し、自社の技術・設備・生産工程に合わせて工場を設計する方式です。

独自技術や特殊設備を持ち、自社仕様の工場を長期的に構築したい企業に適した選択肢として想定されています。

Option B：BTS（Build-to-Suit）型賃貸

企業の要望に合わせてオーナー側が建物を建設し、完成後に「土地＋建物」を賃貸する方式です。

自社で土地・建物への大規模な初期投資を行うのではなく、初期投資（CapEx）を抑えながら、生産設備やR&Dなどのコア事業へ資金を集中させたい企業に適した方式です。

「自社仕様の大型工場を長期的に構築したい」

あるいは、

「初期投資を抑えながら、できるだけ早くベトナムで操業を開始したい」

といった、それぞれの企業戦略に応じた検討が可能です。

■ 現地視察から契約・引き渡しまで

検討プロセスとしては、以下の流れが想定されています。

Step 1：現地視察

↓

Step 2：詳細資料開示・デューデリジェンス（DD）

↓

Step 3：基本合意（MOU）

↓

Step 4：本契約・引き渡し

↓

工場建設・操業準備へ

現地視察から

デューデリジェンスでは、LURC（土地使用権証明書）、IRC（投資登録証明書）、測量図などの関連資料を確認し、土地長期サブリースまたはBTSなど、企業の進出計画に適した条件を検討していきます。

なお、法的ステータスや許認可については進行中とされている項目もあるため、実際の契約・進出に際しては、最新の権利関係、許認可、LURC・IRC、対象業種の進出可否等について個別のデューデリジェンスが必要となります。

■ ベトナム進出を検討する日本企業の皆様へ

海外への工場進出では、土地価格だけで判断することはできません。

「十分な面積を確保できるか」

「物流網へアクセスできるか」

「自社の生産工程に合わせた工場を設計できるか」

「サプライヤーや人材を確保しやすいか」

「将来的な事業拡張に対応できるか」

「インフラや許認可への対応ができるか」

こうした条件を総合的に検討する必要があります。

ビクソン工業団地の約27haというスケールは、単独の大型工場だけでなく、製造・物流・関連企業を集約した「ベトナム北部の新たな生産拠点」を検討する企業にとって、注目したい選択肢の一つです。

日本国際不動産協会では、日本とベトナムをつなぐネットワークを活かし、ベトナムへの工場進出、工業用地・事業用不動産の検討、現地視察、事業パートナーとの連携などについてご相談を承ります。

「まずは現地を視察してみたい」

「自社の業種で進出可能か確認したい」

「27haすべてではなく、自社に必要な規模で検討したい」

「BTS方式について詳しく知りたい」

「ベトナムに新しい生産・物流拠点を設けたい」

「日本からベトナムへの事業展開について相談したい」

という企業様も、ぜひ日本国際不動産協会までお問い合わせください。

現地視察から詳細資料の確認、進出方法の検討まで、企業様の事業計画に合わせてご案内いたします。

日本とベトナムをつなぎ、日本企業の新たな海外展開へ。

27haの土地から、次のアジア戦略が始まるかもしれません。

日本国際不動産協会 Japan International Real Estate Association（JIREA）